Rentabilidad bruta frente a neta

La diferencia entre rentabilidad bruta y neta es especialmente drástica en los inmuebles, y los vendedores suelen callársela.

Rentabilidad bruta (rentabilidad bruta por alquiler):

• Fórmula: (alquiler anual sin gastos ÷ precio de compra) × 100
• NO tiene en cuenta: gastos de compra, mantenimiento, administración, periodos vacíos
• Uso: comparar rápidamente distintos inmuebles

Rentabilidad neta (rentabilidad neta por alquiler):

• Fórmula: (alquiler anual sin gastos − gastos corrientes) ÷ (precio de compra + gastos de compra) × 100
• Incluye: administración, mantenimiento, seguro, reservas, impuesto de transmisiones, notario y, en su caso, agente inmobiliario

Ejemplo de cálculo:

• Piso: 250.000 €. Gastos de compra: 25.000 €. Alquiler anual sin gastos: 12.000 €. Gastos corrientes: 2.000 €
• Rentabilidad bruta: 12.000 ÷ 250.000 = 4,8 %
• Rentabilidad neta: 10.000 ÷ 275.000 = 3,6 %
• Diferencia: 1,2 puntos porcentuales; parece poco, pero en 20 años supone decenas de miles de euros

Valores típicos en Alemania 2025:

• Las 5 grandes ciudades (Múnich, Berlín, Hamburgo): 3,0–3,5 % bruto → aprox. 1,5–2,5 % neto
• Ciudades medianas: 4–5 % bruto → 2,5–3,5 % neto
• Regiones estructuralmente débiles: más del 5 % bruto, pero con más riesgo de que el piso quede vacío

Recomendación: apuntar al menos a un 4 % bruto / 3,5 % neto. Pero la rentabilidad neta no tiene en cuenta ni impuestos ni costes de financiación: para la rentabilidad real, calcula además la rentabilidad sobre fondos propios.