Rendement brut vs rendement net

La différence entre rendement brut et rendement net est particulièrement spectaculaire dans l'immobilier – et les vendeurs la passent volontiers sous silence.

Rendement brut (rendement locatif brut) :

• Formule : (loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat) × 100
• Ne tient PAS compte : des frais d'acquisition, de l'entretien, de la gestion, de la vacance locative
• Usage : comparaison rapide de différents biens

Rendement net (rendement locatif net) :

• Formule : (loyer annuel hors charges − frais courants) ÷ (prix d'achat + frais d'acquisition) × 100
• Inclus : gestion, entretien, assurance, provisions, droits de mutation, notaire, éventuellement agent immobilier

Exemple de calcul :

• Appartement : 250 000 €. Frais d'acquisition : 25 000 €. Loyer annuel hors charges : 12 000 €. Frais courants : 2 000 €
• Rendement brut : 12 000 ÷ 250 000 = 4,8 %
• Rendement net : 10 000 ÷ 275 000 = 3,6 %
• Écart : 1,2 point de pourcentage – ça paraît peu, mais cela représente des dizaines de milliers d'euros sur 20 ans

Valeurs typiques en Allemagne 2025 :

• Top 5 des villes (Munich, Berlin, Hambourg) : 3,0–3,5 % brut → env. 1,5–2,5 % net
• Villes moyennes : 4–5 % brut → 2,5–3,5 % net
• Régions économiquement faibles : plus de 5 % brut – mais risque de vacance plus élevé

Recommandation : viser au moins 4 % brut / 3,5 % net. Le rendement net ne tient toutefois compte ni des impôts ni des coûts de financement – pour le rendement réel, calcule aussi la rentabilité des fonds propres.