Bruttorendite vs. Nettorendite

Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite ist bei Immobilien besonders dramatisch – und wird von Verkäufern gerne verschwiegen.

Bruttorendite (Bruttomietrendite):

• Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
• Berücksichtigt NICHT: Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand
• Verwendung: Schneller Vergleich verschiedener Objekte

Nettorendite (Nettomietrendite):

• Formel: (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
• Einbezogen: Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Rücklagen, Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler

Rechenbeispiel:

• Wohnung: 250.000€. Nebenkosten: 25.000€. Jahreskaltmiete: 12.000€. Laufende Kosten: 2.000€
• Bruttorendite: 12.000 ÷ 250.000 = 4,8%
• Nettorendite: 10.000 ÷ 275.000 = 3,6%
• Differenz: 1,2 Prozentpunkte – das klingt wenig, macht über 20 Jahre aber zehntausende Euro aus

Typische Werte 2025:

• Top-5-Städte (München, Berlin, Hamburg): 3,0–3,5% brutto → ca. 1,5–2,5% netto
• Mittelstädte: 4–5% brutto → 2,5–3,5% netto
• Strukturschwache Regionen: Über 5% brutto – aber höheres Leerstandsrisiko

Empfehlung: Mindestens 4% brutto / 3,5% netto anstreben. Die Nettorendite berücksichtigt aber weder Steuern noch Finanzierungskosten – für die reale Rendite zusätzlich die Eigenkapitalrendite berechnen.