Deuda inmobiliaria (Grundschuld)

La Grundschuld (deuda inmobiliaria) es un derecho de garantía sobre un inmueble que se inscribe en el registro de la propiedad y sirve al banco como garantía de tu préstamo.

Deuda inmobiliaria frente a hipoteca:

• Hipoteca (Hypothek): está ligada al préstamo. Préstamo pagado → la hipoteca se extingue automáticamente
• Deuda inmobiliaria (Grundschuld): NO está ligada al préstamo. Préstamo pagado → la deuda inmobiliaria sigue inscrita
• En la práctica hoy se usan casi exclusivamente deudas inmobiliarias (más flexibles)

¿Por qué deuda inmobiliaria en lugar de hipoteca?

• Reutilizable: tras pagar, la misma deuda inmobiliaria sirve para un préstamo nuevo (reforma, nuevo préstamo)
• Cambio de banco: se puede ceder a un banco nuevo, lo que ahorra gastos de notaría

Costes:

• Inscripción: aprox. 0,8–1,0 % de su importe (notario + registro)
• Con una deuda inmobiliaria de 300.000 €: aprox. 2.400–3.000 €
• Cancelación: aprox. 0,2–0,4 % (notario + registro)

Tras pagar: ¿cancelarla o dejarla?

• Dejarla: no cuesta nada y sirve para préstamos futuros
• Cancelarla: tiene sentido al vender (el comprador quiere un registro libre de cargas)
• Tras pagar, el banco te entrega una autorización de cancelación

Rango en el registro:

Primer rango = el banco que cobra primero en una subasta forzosa. Por eso los bancos siempre exigen el 1.er rango en las hipotecas.