Burbuja inmobiliaria

Una burbuja inmobiliaria se forma cuando los precios de la vivienda superan su valor fundamentalmente justificado, impulsados por la especulación, el crédito barato y el exceso de optimismo.

Cómo se forma una burbuja:

1. Tipos bajos: el crédito se abarata → compra más gente
2. Demanda creciente: más compradores → suben los precios
3. Especulación: «¡La vivienda siempre sube!» → aún más compradores
4. FOMO: «¡Si no compro ahora, nunca podré permitírmelo!»
5. Burbuja: los precios ya no guardan relación con la realidad (rentabilidad por alquiler 2 %)

Cómo estalla la burbuja:

• Suben los tipos (BCE 2022: 0 % → 4,5 %) → el crédito se encarece
• Los compradores ya no pueden pagar las cuotas
• La demanda se hunde → bajan los precios

Alemania 2022–2024:

• Los precios de la vivienda cayeron un 5–15 % (según la región)
• La obra nueva se desplomó un 40 % (¡quiebras de promotoras!)
• No fue una «burbuja» al estilo estadounidense (sin créditos subprime), pero sí una corrección notable

Burbujas históricas:

• EE. UU. 2006–2008: el desplome del precio de la vivienda desencadenó la crisis financiera mundial
• España 2008: los precios cayeron un 40 %, ciudades fantasma
• Japón 1990: crac inmobiliario; los precios no se recuperaron hasta 30 años después